Manutenção de um imóvel para arrendar

Resumo

O seu imóvel para arrendar é um investimento a longo prazo. Portanto, deve cuidar bem dele. É um grande erro deixar esse trabalho para os inquilinos, pois não é o trabalho deles. Sim, é da sua obrigação manter a propriedade limpa. Mas pode estipular no contrato que eles mantenham o jardim tratado. Fora isso, não é da responsabilidade deles, e terá sorte se encontrar um inquilino que seja um faz-tudo disposto para o fazer.

Mas como pode cuidar da sua propriedade arrendada para que o seu pequeno pote de ouro não se transforme num pesadelo dispendioso no futuro? Eis algumas dicas para se manter no caminho certo.

Fazer manutenção regular para manter os inquilinos satisfeitos e evitar problemas

Não fazer uma manutenção regular é um erro cometido por muitos proprietários. E estes acham que só devem fazer atualizações e manutenções entre um e outro arrendamento. Mas, se tiver a sorte de ter um inquilino que ficou durante três anos ou mais, corre o risco de o perder se não se oferecer para começar a pintar o imóvel e tratar de outras questões, como humidade, piso e móveis gastos.

Muitos inquilinos mudar-se-ão para uma nova propriedade em perfeitas condições, deixando a sua para trás. Depois, terá que remodelar a propriedade e encontrar novos inquilinos. Portanto, entre em contato com os seus inquilinos regularmente e OFEREÇA, antes que lhe seja solicitado, fazer a manutenção da SUA propriedade. Não deixe que esses ótimos inquilinos de longo prazo se mudem porque você não cuidou deles e da sua propriedade.

Tipos de inspeções regulares num imóvel para arrendar

Já falamos várias vezes sobre as inspeções regulares em artigos anteriores e estas são muito importantes. Mas precisa de agir com cuidado.

Embora, sim, seja a sua propriedade, se os seus inquilinos se mudarem para lá, é a casa deles e você precisa de respeitar a privacidade deles. Se começar a incomodar-se, poucos inquilinos aceitarão isso e irão para outra casa.

Existem quatro tipos de inspeções:

Inspeção à entrada: a inspeção à entrada permite que você e o inquilino façam uma anotação documentada das condições do imóvel. Nesta altura poderá detalhar se os objetos são novos, quase novos ou mais antigos.

Inspeção de passagem: É possível fazer uma verificação rápida da sua propriedade apenas passando de carro. Não conseguirá identificar muitas coisas, mas pode ver se o jardim está a ser mantido ou se há por lá algum animal de estimação não autorizado.

Inspeção regular: a maioria dos bons inquilinos fica mais que feliz se você só for lá trimestralmente, desde que a visita seja agendada. Isso permite que o inquilino aponte quaisquer pequenos problemas sem sentirem que estão a ser mesquinhos. Além disso, você fica tranquilo sabendo que a propriedade está a ser bem cuidada. Também lhe permite certificar-se de que não aconteça nenhum desastre, como um incêndio sem os alarmes de incêndio a funcionar.

Inspeção à saída: uma inspeção à saída pode permitir que você e o inquilino cheguem a um acordo sobre o desgaste normal. É também uma oportunidade para o inquilino concordar que eles podem ter causado alguns danos leves por acidente. Por exemplo, o seu inquilino pode confessar e dizer que o ferro alisador de cabelo queimou a alcatifa do quarto novo e concorda que a mesma seja substituída usando o valor da caução, ou parte desse valor.

Lista de manutenção regular de um imóvel para arrendar

Ao estabelecer um cronograma para inspecionar a propriedade, o que deve esperar disso? O principal objetivo dessas inspeções, para além de verificar se a propriedade está limpa e se não há inquilinos quadrúpedes que se mudaram contra as suas estipulações, é verificar pequenos problemas que poderiam causar potenciais desastres se não forem tratados a tempo.

Os inquilinos geralmente são jovens e/ou nunca tiveram um imóvel. Simplesmente não sabem sobre muitas questões que você, como proprietário, deveria saber. Ou podem pensar que os problemas são pequenos demais para o irem incomodar. Então, antes que se aperceba, aquela pequena fuga de água ou mancha de humidade criou um problema caro.

A lista de verificação varia, mas aqui está uma lista típica de manutenção de um imóvel para arrendar:

Testar os detetores de fumo e de monóxido de carbono é talvez o mais importante
Verificar os extintores de incêndio
Verificar se há pragas
Aparar ou remover árvores que possam cair na propriedade durante uma tempestade
Limpar os detritos da caleira
Substituir os filtros de ar com frequência
Apertar puxadores, botões, travões, torneiras, etc.
Calafetar banheiras e afins para evitar infiltrações

Criar um cronograma de manutenção para obras maiores

Também é essencial ter uma visão realista do trabalho de manutenção. As comuns casas mais pequenas que são ideais para arrendar com uma boa relação custo-benefício não devem ser mobiladas com equipamentos e acessórios de alta qualidade. Como tal, você pode esperar que os tapetes durem mais do que três anos. Um sofá barato também precisará de ser substituído e as paredes deverão ser repintadas após três anos.

Portanto, por exemplo, se pintou as paredes quando o seu inquilino se mudou, mas os tapetes já tinham um ano, precisará de substituir os mesmos dois anos depois de os inquilinos se terem mudado. E as paredes precisarão de ser repintadas no terceiro aniversário da mudança dos inquilinos.

Ao fazer isso, estará na verdade a distribuir os seus custos, de modo a que nunca fique com a tarefa gigantesca e cara de reformar completamente tudo ao mesmo tempo. E imagine como os seus inquilinos ficarão contentes se o imóvel for renovado todos os anos? Depois de substituir os tapetes um ano, pode dizer-lhes que voltará para pintar no ano seguinte. E informe-os no ano seguinte: você irá renovar a cozinha com, pelo menos, portas e frentes de armário novas, assim como superfícies. É definitivamente um excelente motivo para eles ficarem por mais tempo.

Orçamentar a manutenção

Então, como é que faz o orçamento de manutenção? O dinheiro para a manutenção vem obviamente da renda mensal e certamente não da caução do inquilino. Essa caução deve ser guardada com segurança.

Existem algumas ideias de quanto deve guardar, mas cada propriedade é diferente. Se investiu num apartamento recém-construído, é provável que este exija muito menos manutenção do que uma casa geminada mais antiga. Deve ter em conta que o seu imóvel precisa de um novo telhado a cada dez anos e, portanto, de facto, precisa de começar a economizar para isso.

A regra do 1% sugere que deve guardar 1% do valor da propriedade a cada ano, o que seria 1000 euros para uma propriedade de 100.000 euros. Existe também a regra dos 50%. Esta sugere que deve economizar metade do valor da renda para manutenção. É razoável esperar uma renda mensal de cerca de 600 euros para uma propriedade de 100.000, em média. Porque isso significaria que guardou 3600 euros, guardando 300 euros por mês. Os números são muito diferentes em cada casa. Por isso, deve usar o seu bom senso para decidir quanto quer poupar. Faça-o sempre com cautela, especialmente se não tiver outros fundos para investir, caso seja atingido por custos de manutenção significativos.