7 dicas para comprar um imóvel para arrendar

Já pode ter lido alguns blogs e está ansioso para se tornar um proprietário. Como já deve saber, é preciso ter cuidado com o seu investimento, conhecer a legislação, ter uma carteira de prestadores de serviços, construir um relacionamento de confiança com os inquilinos e documentar as suas atividades financeiras corretamente. O que não é uma tarefa fácil. Se está a considerar os prós e os contras de comprar um imóvel para arrendar, aqui estão 7 das nossas principais dicas para fazer exatamente isso:

Qual é a razão de comprar um imóvel para arrendar?

Porque é que quer investir numa compra para arrendar um imóvel? Porque isto vai exigir-lhe um esforço considerável e, possivelmente, algum sacrifício financeiro. Mesmo que tenha uma poupança ou uma herança, há várias outras maneiras de investir. Então, porque é que quer entrar no jogo das propriedades?

Qual a razão de se submeter a isso? Muitas pessoas veem o interesse pelo mercado imobiliário, possivelmente para além do emprego a tempo integral. Porque sonhamos com uma reforma luxuosa ou porque queremos deixar para os nossos filhos uma propriedade ou uma herança significativa. Todos precisamos de um porquê para atingir um objetivo. Então, qual é o seu porquê?

Qual é o plano de saída?

Para a maioria das pessoas, seja qual for o negócio, existe um plano de saída. Ao longo da vida de uma pessoa, que é limitada, deve haver um motivo e um plano de saída ao assumir uma hipoteca de 25 anos. Claro que não é preciso necessariamente vender nesse ponto. Mas poderia fazê-lo.

Usámos esta divertida calculadora do INE para revelar que, nos últimos 25 anos, os preços subiram 60%. O valor exato da minha bolsa de 100 euros, custa agora 160 euros.

A maioria das casas, no entanto, pode atingir um aumento de preço de mais de 300% em 25 anos.

Para além disso, pode obter um retorno incrível sobre a sua propriedade se for um empreiteiro. Se conseguir gerir as obras e reparações sozinho ou com uma equipa de baixo custo, poderá ter um retorno de 600% sobre o seu investimento. Pode ter conseguido gastar apenas 5% do preço do imóvel. Ou seja, apenas 5000 euros numa propriedade de 100.000 euros. Mas, 25 anos depois, essa propriedade pode valer 500.000 euros. Ou seja, o banco só precisa de 100.000 de volta e você fica com 400.000. Assim, mesmo com a inflação, esse seria um pequeno fundo de pensões por propriedade. Então, se tivesse um portefólio de cinco propriedades de 100.000 euros, poderia vender uma por 500.000 euros e pagar as hipotecas das cinco. Ficaria, assim, com quatro propriedades e poderia vender ou continuar a arrendá-las sem pagamentos de hipotecas e poderia também deixar heranças substanciais.

Defina cuidadosamente o prazo da hipoteca de que precisa e, aproximadamente, o que deseja fazer no final, e certifique-se de que tem fundos para pagar a hipoteca se não quiser vender.

Tenho tempo para disponibilizar?

Gerir uma propriedade e um arrendamento pode tomar-lhe um tempo considerável. Então, se já tem o seu porquê e o seu plano de saída em mente, precisa de se perguntar se tem o que é preciso para conciliar essa responsabilidade adicional em cima de outras, como o seu emprego em tempo integral e o infantário das crianças.

Quero comprar um imóvel para arrendar. Fui feito para ser senhorio?

Um dos principais motivos para entrar neste negócio é ter afinidade com este tipo de trabalho. Os custos que podem advir por ter de contratar um empreiteiro de obras nas páginas amarelas podem transformar um negócio lucrativo num grande prejuízo.

Os grandes proprietários têm um conhecimento razoável do ramo da construção e de trabalhadores nessa área. Por exemplo, o seu pai é carpinteiro, o seu irmão é canalizador, o seu primo é eletricista e você sabe pintar e decorar. E a sua mãe e irmã andam sempre na IKEA e são altamente capazes de montar móveis e de fazerem designs de decoração dentro do orçamento.

O seu pai ficará feliz em contribuir para o seu sucesso e negócios. Ele não quer que pague a ninguém para instalar a cozinha. Este é o tipo de força de trabalho que grandes proprietários e, em particular os de sucesso, têm.

Localização, localização, localização

Uma coisa com a qual deve ter cuidado é a localização. Como proprietário, pode estar a pensar em adquirir algumas propriedades locais. Mas se mora numa zona onde os preços das casas aumentaram a uma taxa muito mais baixa do que noutras, comprar em lugares mais distantes é uma ideia melhor.

Com certeza, se o seu trabalho for em Coimbra, então provavelmente você terá que morar lá. Mas com os preços das casas a aumentar apenas 155% nos últimos 25 anos, infelizmente, isso é menos que o valor da inflação. Para uma propriedade que é comprada para arrendar, vale a pena procurar um pouco mais longe. 

Calcule os custos operacionais realisticamente

Pode usar uma calculadora para obter uma estimativa dos juros das prestações que você teria que pagar. É muito bom ver que pode facilmente obter uma hipoteca somente com juros de menos de 100 euros numa casa de 2 quartos no norte de Portugal. Com as rendas bem acima do dobro, pode pensar que está prestes a suicidar-se. No entanto, tem de calcular todos os seus custos operacionais a partir da sua receita bruta, sendo que há muito mais do que a hipoteca para deduzir.

Existem despesas como o seguro do locador, e duas outras coisas importantes são frequentemente esquecidas. Não se esqueça, o governo também quer uma fatia dos seus lucros e dependendo do seu trabalho diário, isso poderá chegar a 40%. Além disso, o valor que precisa de reservar para manutenção e reparações é calculado em 1% do valor do imóvel ou até 50% da receita do arrendamento.

Saiba quais são as suas obrigações legais

Não podemos enfatizar isto o suficiente, mas fornecer uma casa e um alojamento para as pessoas é uma responsabilidade séria. Você é responsável por garantir que a casa esteja livre de perigos. Tem que ter aparelhos a gás verificados anualmente, além de ser responsável pelo teste PAT dos aparelhos elétricos. A estrutura da casa deve ser sólida, e qualquer humidade ou mofo devem ser eliminados. Além disso, deve haver detetores de fumo e monóxido de carbono e extintores de incêndio nas propriedades maiores.

Se violar estes requisitos legais, poderá ser condenado a prisão, ou no mínimo ser imputado por ser parcialmente responsável pela perda de vidas humanas.

Comprar um imóvel para arrendar: A não esquecer

Se ainda está em dúvida sobre como se tornar um proprietário e se deve comprar um imóvel para arrendar, considere todas estas dicas cuidadosamente:

• Tudo na vida precisa de um porquê. Está a fazer isto para deixar os seus filhos com um ótimo começo de vida? Tem uma propriedade ou uma quantia total para herdar? Ou talvez esteja a planear aposentar-se mais cedo?
• Precisa de um plano de saída e de uma data. Portanto, pode precisar de um prazo de hipoteca mais longo ou mais curto, dependendo de quando espera vender. Terá que ser flexível e pode ter que esperar para obter o melhor preço de venda.
• Ser o proprietário de algumas propriedades vai consumir-lhe bastante tempo, portanto, certifique-se de estar preparado para isso.
• Sabe alguma coisa sobre ter e cuidar de propriedades e tem ligações com profissionais da área?
• Certifique-se de comprar casas numa zona que irá ter o mínimo de inflação possível. Pesquise onde pode obter o melhor retorno e, ao mesmo tempo, gerir a propriedade por conta própria.
• Antes de começar, considere todos os custos envolvidos para ser senhorio esteja também ciente das suas responsabilidades legais.