Renovações e reparações num imóvel para arrendar

Se comprou recentemente um imóvel para arrendar (BTL), está provavelmente a fazer uma projeção do rendimento que este irá gerar nos próximos anos. No entanto, o trabalho está apenas a começar. Como qualquer senhorio experiente sabe, gerir as renovações e reparações num imóvel para arrendar é fundamental para manter os inquilinos satisfeitos e os lucros a fluir. Mas como é que deve fazer isso?

Deve fazer as reparações você mesmo ou contratá-las?
Como deve orçamentar as renovações e os melhoramentos?
Como planeia minimizar as vagas?

Calma, nós ajudamo-lo. Neste artigo, aprenderá as principais estratégias de manutenção de propriedades para senhorios, para que possa manter a sua propriedade em bom estado sem ir à falência. Desde a definição de prioridades para sistemas críticos até ao espaçamento das melhorias, aprenderá os prós e os contras da gestão de imóveis com proprietários que já passaram por isso.

Compreender as suas responsabilidades na manutenção de um imóvel para arrendar

Enquanto proprietário de um imóvel para arrendamento, deve conhecer as responsabilidades do senhorio e do inquilino. Como senhorio, é responsável pelas reparações e por manter o seu imóvel arrendado em bom estado de funcionamento. As suas responsabilidades incluem:

1. Manutenção estrutural e de sistemas

Os serviços de manutenção da propriedade incluem a reparação de quaisquer danos estruturais, como fissuras nas paredes ou fundações, e a manutenção de sistemas essenciais, como canalizações, aquecimento, baterias do alarme de fumo, sistemas de água quente e eletricidade. Se alguma coisa se partir ou deixar de funcionar, deve chamar um profissional para a reparar ou substituir.

2. Prevenção e solução de problemas com pragas

O senhorio é responsável pelo controlo de pragas nos imóveis arrendados. Deverá tomar medidas para evitar infestações de roedores, baratas, percevejos e outras criaturas na sua casa arrendada. Mas se as pragas entrarem, é responsável por se livrar delas, o que muitas vezes requer exterminadores profissionais.

Criar um plano de manutenção proativo

Se quiser evitar reparações de emergência e manter os inquilinos satisfeitos, um plano de manutenção proativo é fundamental. Isto significa inspecionar as propriedades regularmente, identificar atempadamente quaisquer problemas e corrigi-los antes que se tornem um grande problema.

1. Crie uma inspeção e uma manutenção de rotina

Um bom plano começa com inspeções de rotina, por exemplo, de 3 em 3 ou de 6 em 6 meses. Percorra cada unidade e anote quaisquer sinais de danos ou desgaste. Verifique se os eletrodomésticos, os sistemas AVAC, as canalizações e o telhado estão em boas condições. É muito mais fácil substituir logo uma máquina de lavar com fugas do que lidar mais tarde com danos causados pela água!

2. Priorize as suas reparações

Depois de identificar os problemas, dê prioridade às reparações. Em primeiro lugar, resolva os problemas que afetam a saúde, a segurança ou o conforto dos inquilinos. Depois, trate de projetos menos urgentes mas igualmente importantes.

Agrupe tarefas semelhantes sempre que possível para minimizar os custos. E não se esqueça da manutenção preventiva, como a limpeza de caleiras, a manutenção de condutas de ventilação ou a repintura de acabamentos exteriores em madeira.

3. Mantenha um registo das reparações

O segredo é manter-se a par das reparações e não deixar que a sua lista de tarefas fique fora de controlo. Um software de gestão de propriedades como o da Rentila pode ajudá-lo a manter-se organizado, permitindo-lhe agendar e acompanhar as tarefas de manutenção.

Receberá também lembretes de acompanhamento e reinspecções para que nada passe despercebido.
Abordar as reparações e renovações de forma sistemática tornará a sua vida de proprietário muito mais fácil. Os seus inquilinos gostarão de viver em imóveis bem conservados e evitará chamadas de emergência dispendiosas e custos de manutenção adiados.

No entanto, o custo de manutenção de um imóvel para arrendamento pode ser enorme se não for devidamente planeado, pelo que deve elaborar um orçamento claro.

Estabelecer um orçamento de reparação e renovação

Definir um orçamento realista para as reparações ou renovações dos seus imóveis arrendados é essencial para o senhorio. Isto ajudará a garantir que os custos não fiquem fora de controlo e reduzam os seus lucros. Eis alguns conselhos:

1. Determine os custos de renovação

O primeiro passo é decidir o que precisa de ser reparado ou substituído e os potenciais custos. Isto inclui coisas como novos pavimentos, canalizações, armários de cozinha, pintura exterior, etc.

Obtenha orçamentos de vários empreiteiros para determinar os custos médios de renovação. Concentre-se naqueles que têm maior impacto, como uma nova cozinha ou casa de banho, e considere fazer o que puder, como pintar o interior, para poupar dinheiro.

2. Estabeleça um orçamento máximo

Depois de conhecer os custos potenciais, determine o que pode gastar para, ao mesmo tempo, obter um bom retorno sobre o investimento (ROI). Procure fazer renovações que aumentem a renda e o valor da propriedade. Como regra geral, dê prioridade a renovações que não custem mais de 10-15% do valor total da propriedade.

Por exemplo, se a propriedade valer 200.000 euros, deve orçamentar 20.000-30.000 euros para as renovações.

3. Tenha em conta os custos de manutenção

Não se esqueça das despesas correntes de manutenção no seu orçamento. Como senhorio, é responsável por despesas como o aquecimento, a canalização e as reparações no telhado. Ponha de lado o suficiente todos os meses para cobrir eventuais emergências.

É uma boa ideia reservar cerca de 10% da renda anual para manutenção e reparações. Por exemplo, se a renda for de 1.000 euros por mês, reserve 1.200 euros por ano para a manutenção.

4. Considere as opções de financiamento

Se necessário, explore as opções de financiamento para ajudar a financiar as renovações, tais como empréstimos pessoais, empréstimos para aquisição de habitação própria ou hipotecas para renovação. Compare as taxas de juro e as condições para encontrar uma que se adeque às suas necessidades. Certifique-se de que o aumento da renda cobre os pagamentos do novo empréstimo. O financiamento de grandes renovações permite-lhe, assim, ter mais dinheiro disponível para outras despesas.

Com um orçamento e financiamento realistas, sentir-se-á mais em controlo do seu imóvel arrendado e confiante na sua capacidade de obter lucro. Gerir os custos de manutenção do imóvel arrendado é fundamental para ser um senhorio de sucesso. Assim, mantenha-se a par das reparações e faça um orçamento sensato para renovações que maximizem o valor. Os seus inquilinos apreciarão viver numa casa bem conservada e você colherá os frutos de uma renda mais elevada e do valor da propriedade.

A última peça para gerir com sucesso as renovações e reparações é manter uma boa comunicação com os seus inquilinos sobre quaisquer reparações ou trabalhos de renovação futuros. Mais sobre isto abaixo!

Comunicar com os inquilinos sobre renovações e reparações num imóvel para arrendar

É importante manter as linhas de comunicação abertas com os seus inquilinos, especialmente quando são necessárias renovações e reparações num imóvel para arrendar. O Rentila é um software de gestão de propriedades que facilita o contacto com os seus inquilinos.

Aqui estão algumas considerações para manter uma boa comunicação com os inquilinos:

1. Informe os inquilinos sobre o trabalho programado

Se planear uma manutenção de rotina, inspeções ou atualizações, avise os seus inquilinos com bastante antecedência. Envie-lhes um e-mail ou uma carta pelo menos uma semana antes do início dos trabalhos. Explique o que vai ser feito e forneça um calendário estimado para a conclusão. Assim, os inquilinos apreciarão o aviso prévio e poderão planear eventuais interrupções.

2. Responda rapidamente aos pedidos de manutenção

Quando um inquilino comunica um problema que necessita de atenção, como uma torneira a pingar ou um aparelho a gás avariado, responda o mais rapidamente possível. Confirme o seu pedido e informe-o de que está a tentar resolver o problema.

Sempre que possível, marque as reparações para dentro de alguns dias. Porque dar uma resposta rápida aos pedidos de manutenção dos inquilinos gera boa vontade e mostra aos seus inquilinos que leva a sério o conforto e as necessidades deles.

3. Faculte atualizações sobre o progresso da reparação

Quando as obras estiverem em curso, mantenha os inquilinos informados sobre o progresso destas. Assim, se as reparações se atrasarem ou demorarem mais tempo do que o previsto, explique porquê e quando é que as obras deverão estar concluídas.

Para renovações mais extensas, faculte atualizações semanais ou quinzenais sobre o calendário do empreiteiro. Os seus inquilinos irão, assim, apreciar a sua transparência e comunicação durante todo o processo.

4. Faça um acompanhamento após a conclusão dos trabalhos

Após a conclusão de qualquer manutenção, reparação ou renovação, contacte os seus inquilinos. Pergunte se o problema foi completamente resolvido e se têm outras preocupações.

Pergunte também se os trabalhadores foram educados e se limparam corretamente a propriedade após a conclusão do trabalho. O feedback dos seus inquilinos pode, assim, ajudá-lo a melhorar a forma como mantém a propriedade e ajudá-lo a escolher empreiteiros de alta qualidade.

A comunicação aberta é fundamental para manter os seus inquilinos satisfeitos e construir uma boa relação entre senhorios e inquilinos. Então, para além de utilizar um software de gestão de propriedades como o Rentila, deve assegurar uma comunicação proativa para agilizar a manutenção da sua propriedade arrendada e garantir que os seus inquilinos se sintam bem informados em todas as fases. Manter as linhas de comunicação abertas leva a um aumento da satisfação do inquilino, redução de reclamações e taxas de retenção mais elevadas.

Perguntas frequentes

Posso pedir deduções fiscais para renovações no meu imóvel para arrendamento?

Nestes casos, é melhor manter-se a par dos últimos desenvolvimentos da lei. Certas despesas de renovação podem ser consideradas, para efeitos fiscais, como melhorias de capital ou reparações, consoante a sua natureza e extensão.

Como financiar obras de renovação quando se compra uma casa?

Para financiar renovações ao comprar uma casa, considere a possibilidade de contrair um empréstimo hipotecário sobre a casa ou obter um empréstimo para melhoria da casa. Certifique-se de que explora todas as opções de crédito hipotecário e, se já for proprietário de uma casa, pode candidatar-se a mais um empréstimo. Além disso, assegure sempre uma cobertura de seguro adequada antes de iniciar as renovações.

Posso remodelar um imóvel comprado para arrendar?

Sim, é possível renovar um imóvel para arrendamento. Com um planeamento prudente e decisões financeiras estratégicas, até os orçamentos mais modestos podem acomodar renovações e reparações num imóvel para arrendar. Melhorias bem pensadas podem levar a um maior rendimento do arrendamento e a um aumento do valor da propriedade, tornando o seu investimento mais lucrativo.

Renovações e reparações num imóvel para arrendar: A não esquecer

• Como senhorio, a manutenção das suas propriedades é fundamental para as manter em boas condições e os seus inquilinos satisfeitos.
• Com um pouco de planeamento e uma gestão inteligente, pode tratar das reparações de forma eficiente e das renovações sem problemas.
• Lembre-se de fazer um orçamento sensato, manter os inquilinos informados e estar atento à manutenção preventiva.
• Quanto mais investir na gestão de propriedades agora, mais colherá as recompensas contínuas de um rendimento de um arrendamento estável e de ganhos de capital a longo prazo.