Como escolher um inquilino e verificar a sua documentação?

Ao fazer um arrendamento, um dos principais medos dos proprietários é a falta de pagamento. Então, como escolher um inquilino adequado, aquele que paga a renda sem problemas todos os meses, e evitar entrar num longo processo de despejo?

Na verdade, não há uma solução 100% segura e eficaz, mas há uma série de critérios a ter em conta na escolha de um inquilino.

Os documentos que um candidato a inquilino deve apresentar são os seguintes:

• Cartão do cidadão, BI ou passaporte em vigor dos candidatos.
• Solvência bancária ou, na falta desta, garantia bancária ou pessoal.
• Últimos 3 recibos de vencimento (mas depende da negociação). Deve verificar se o valor da renda não é superior a 30% do vencimento líquido.
• Pagamento de uma caução. Porque segundo o art. 1076 do Código Civil, o senhorio pode pedir um pagamento antecipado das rendas como garantia. Mas este valor não deve ser superior a três meses de renda. Então, no final do contrato, este valor deve ser devolvido na íntegra, se o imóvel se encontrar em perfeito estado.

Documentos a facultar para um arrendamento

Há vários documentos que pode pedir ao seu futuro inquilino:

Ficha de candidato a inquilino, com a anexação de documentos

É melhor ver os originais dos documentos, mesmo que fique só com as fotocópias. A ideia é detetar documentos que possam ter sido falsificados, o que é mais comum do que pensamos (recibos de ordenado falsos, por exemplo). Verifique também se os salários estão de acordo com as declarações de impostos.

Esta lista de documentos é particularmente adequada para um trabalhador por conta de outrem. No caso dos trabalhadores independentes terá que se confiar exclusivamente na declaração de IRS. Também se pode pedir que a pessoa apresente um fiador (que geralmente são os pais).

Exigência de uma garantia

A garantia é um apoio dado por um terceiro sobre os pagamentos que o inquilino assume. No caso deste deixar de pagar, o fiador será o responsável por saldar a dívida. No caso do arrendamento de casas, o senhorio pode exigir dois tipos de garantias:

• garantia pessoal: outra pessoa, geralmente um familiar, pode suportar os pagamentos do inquilino. Se este deixar de pagar, o fiador responderá pela dívida.
• garantia bancária: neste caso é uma instituição financeira que responde pelos pagamentos se o inquilino deixar dívidas pendentes.

Verificar a solvência do inquilino

Para minimizar os riscos da renda não ser paga, deve-se evitar que o valor da renda represente uma carga excessiva no orçamento do inquilino.

Por isso, a renda não deve exceder 25% a 33% do rendimento do inquilino.

Este critério também se pode aplicar à pessoa que representa a garantia.

Mas para além deste indicador, é importante verificar a “vida restante” do inquilino, ou seja, o dinheiro com que este fica depois de pagar a renda e as despesas associadas.

Os 33% terão um impacto muito maior numa pessoa que ganhe o salário mínimo do que numa pessoa que ganhe 3000 € por mês.

Em segundo lugar, para além dos rendimentos salariais, deve-se ter em conta os diversos rendimentos adicionais, tais como os abonos de família ou o subsídio de habitação, no caso dos estudantes.

Por último, no caso dos trabalhadores independentes que não recebem um rendimento mensal regular, avaliam-se os seus rendimentos anuais. Isto faz-se através das liquidações de IRS, se possível dos últimos 2 ou 3 anos. Assim avalia-se a evolução dos seus recursos de um ano para o outro.

Verificar o registo do inquilino para além dos números

Infelizmente, o facto de se assegurar que o inquilino pode pagar regularmente a renda sem ter dificuldades financeiras não lhe garante completamente o pagamento das rendas.

Por um lado, a situação do inquilino pode mudar após alguns meses. Por exemplo, este pode perder o seu trabalho ou ficar desempregado, o que é algo impossível de antecipar.

Mas o inquilino não tem a obrigação de informar o senhorio acerca da sua mudança de situação e a continuação do contrato depende da sua personalidade.

Por outro lado, também devemos estar conscientes de que algumas pessoas até são bastante solventes mas abusam dos senhorios, aproveitando os longos processos de despejo para não pagarem a renda por mais de 1 ou 2 meses.

Assim, uma forma de se proteger é pedindo os últimos recibos de renda e contactando o senhorio anterior para verificar como foi feito o último arrendamento.

As inconsistências na documentação facultada também podem ressaltar alguns factos do passado, sobre os quais o futuro inquilino deverá ser questionado.

Também será boa ideia pedir ao futuro inquilino uma Certidão de Nascimento ou de Casamento atualizada. Isso permite-lhe saber se o futuro inquilino é casado ou não e qual é o seu regime de bens. Em caso de comunhão de bens, o cônjuge também tem que assinar como locatário do imóvel.

Como avaliar a seriedade de um inquilino?

A seriedade do candidato dependerá da sua capacidade de facultar a documentação completa.

Por exemplo, um inquilino com bons rendimentos não é necessariamente um bom pagador e não está imune a dificuldades financeiras… Por isso é muito difícil avaliar a honestidade e a seriedade da pessoa que está à sua frente.

Aqui estão alguns conselhos práticos:

Observe cuidadosamente o comportamento do candidato: linguagem corporal, tom de voz, etc.

Entre em contacto com o proprietário anterior para pedir opinião.

Faça uma pesquisa do perfil do inquilino na internet e nas redes sociais.

O que o proprietário não pode fazer ao escolher um inquilino

Certos documentos que possam comprometer a privacidade não se devem pedir ao inquilino.

Aliás, a lei proíbe a discriminação de alguém por razões de nascimento,
nacionalidade, origem racial ou étnica, sexo, religião ou crenças. Assim como idade, incapacidade, orientação ou identidade sexual, opinião ou qualquer outra condição ou circunstância pessoal ou social.

No entanto, é legítimo que o proprietário faça perguntas ao seu futuro inquilino, para evitar uma situação difícil no futuro. No entanto, convém respeitar os direitos do inquilino, especialmente em zonas onde a procura de casas para arrendar não é muito elevada.

Inquilino.