Como fazer um bom negócio com um imóvel?

Se pretende construir uma carteira de arrendamentos, tudo começa com a realização de bons negócios imobiliários. Então, sabe como conseguir o melhor negócio numa propriedade ou vai improvisando e espera que corra tudo bem? Bem, existem algumas regras que pode seguir para ter certeza de que está a fazer um bom negócio. Continue então a ler para saber mais.

Ganhe dinheiro no momento da compra do imóvel

Há sempre a possibilidade de estar no lugar certo à hora certa. Porque conseguir o preço ideal geralmente envolve o que é conhecido como encontrar um vendedor motivado. Este é um bom termo para alguém que se encontra numa situação em que precisa de vender rapidamente. Sim, é uma oportunidade de ganhar com o infortúnio de outra pessoa. No entanto, encontrar uma situação em que ambos beneficiam seria uma abordagem mais ética aqui. Afinal, as circunstâncias em que uma pessoa se encontra ao precisar de vender uma propriedade rapidamente nunca são boas. Isto pode dever-se a dívidas, divórcio, morte, etc., por isso tenha cuidado.

Poderá encontrar vendedores motivados que tentam vender nas plataformas gigantes habituais, como Idealista e OLX. Assim, ao conhecer os valores de mercado, conseguirá identificar as propriedades abaixo do valor de mercado (BMV). Também pode comprar uma propriedade barata em leilões de imóveis. Mais uma vez, isso exigirá alguma pesquisa e, com essas propriedades, deve considerar cuidadosamente o que torna a propriedade uma pechincha. E quando o lance fica muito alto, tem que definir um limite e saber quando desistir.

Adicione-lhe valor depois

Se conseguir identificar uma propriedade à qual possa agregar valor rapidamente, poderá ganhar um dinheirinho rápido ou fazer um investimento sólido. Mas o que pode adicionar valor a uma propriedade? Ao escolher uma propriedade para lhe agregar valor, estas são as sete principais formas de o fazer:

As três primeiras formas envolvem o aumento do tamanho da propriedade:

• A adequação e capacidade de adicionar uma extensão na lateral ou na parte de trás da propriedade
• A possibilidade de escavar e aproveitar ao máximo a área da cave
• A possibilidade de criar um novo espaço vital no sótão

As seguintes quatro formas incluem melhoramento geral ou mudança de utilização:

• Melhorar a aparência e a condição, remodelando normalmente de uma casa de banho ou uma cozinha
• Se puder, alterar o uso da propriedade, talvez de uma grande casa de família para apartamentos pequenos para locatários solteiros
• Mudança de utilização e conversão para instalações comerciais
• Planeamento da elevação

O segredo para adicionar valor é fazer exatamente isso. Porque ninguém quer canalizações degradadas e casas de banho velhas num imóvel. Por exemplo, renovar a casa de banho é uma ótima maneira de agregar valor. Assim, pode adicionar 30.000 euros imediatamente ao preço da propriedade ao adicionar acessórios de bom valor. E 35.000 se incluir acabamentos de alta qualidade. Assim, gaste o seu dinheiro com sabedoria e avalie as necessidades do futuro comprador e do mercado.

Avalie a procura de casas para arrendar

Muitos investidores procuram aquela pequena propriedade perfeita que tem carecido de amor nas últimas décadas. É fácil “inverter” a propriedade e fazer melhoramentos na mesma, tais como eletricidade, canalização, pintura, paredes, cozinhas e casas de banho. É ótimo, consegue-se agregar valor e o imóvel está pronto para vender novamente. E como esses tipos de investidores não têm intenção de arrendar, estes dispensam a avaliação da procura de casas para arrendar.

No entanto, suponha que não investigou se o imóvel é um excelente investimento para arrendamento. Pode haver pouca procura ou o preço das rendas praticadas na zona pode ser demasiado baixo para investir. Então, quando tiver feito todas as suas reformas, a única opção que terá é a venda. Portanto, sejam quais forem os seus planos para o imóvel, é sempre bom verificar a procura de arrendamentos.

Assim, se pesquisar nas agências imobiliárias ou se conhecer um possível inquilino à procura de um imóvel semelhante na mesma localização, terá uma noção melhor do valor da renda.

Não mobilar: Vantagens

• Mais rápido e barato

Se pretende um retorno rápido e mais barato para o arrendamento do seu imóvel, a sua casa para arrendar ficará muito espaçosa e atraente sem móveis. Se optar por mobilar o imóvel, também terá um seguro mais alto para cobrir o recheio.

• Atrai o tipo de inquilinos que permanecem mais tempo

Os inquilinos que se mudam para uma propriedade sem móveis geralmente ficam mais tempo, portanto, vale a pena considerar isso antes de se esforçar para mobilar a propriedade. Deve ter em conta a quem está a arrendar antes de ir em frente e mobilar a casa.

• Menos trabalho

Sem móveis, não há necessidade de substituições e de se esforçar para testar se tudo está a funcionar bem.

Mobilar: Vantagens

• Atraente para todos os setores

Se escolheu um imóvel barato na cidade onde os estudantes costumam morar, isso irá ditar o setor para o qual vai arrendar. Os estudantes e jovens profissionais raramente têm tempo e dinheiro para começar a acumular móveis, por isso precisará de mobilar totalmente a propriedade se houver boas possibilidades de a arrendar para este setor. No entanto, isso depende apenas de qual é o seu mercado.

• Rendas mais elevadas

É lógico que, se mobilar um imóvel, poderá conseguir uma renda mais alta. Afinal, está também a arrendar os móveis e os eletrodomésticos, para além da propriedade. Assim, pode optar por mobilá-lo de forma básica numa loja económica como a IKEA. Ou, se tiver uma grande propriedade numa boa área da cidade, pode querer mobilar bem a propriedade para conseguir a renda mais elevada possível.

• Air BnB

Se a sua propriedade for mobilada de acordo com os padrões de hotéis boutique, pode considerar arrendar no Air BnB. Embora isso possa ser um pouco stressante, dado que terá apenas um período curtos de arrendamento de cada vez. Apesar disso, conseguirá um preço de arrendamento extremamente alto por noite ou por semana. Isso significa que provavelmente pode conseguir tanto rendimento numa semana de Air BnB como num mês de arrendamento tradicional.

Portanto, o seu imóvel sofrerá muito menos desgaste. É claro que dará muito mais trabalho, pois cada vez que tiver um novo ocupante terá que limpar a propriedade imaculadamente e providenciar roupa de cama limpa. Mas, se detesta a ideia da sua propriedade ser danificada por inquilinos de longa duração, então esta pode ser a sua opção ideal.

Fluxo de caixa e retorno sobre o investimento (ROI)

Se está a construir um império imobiliário, precisa de ter a certeza de que tem um fluxo de caixa positivo mensal de cada propriedade. E como todos os senhorios sabem, o arrendamento envolve várias despesas além dos juros da hipoteca. Como regra geral, certifique-se de ter coberto as despesas. Como por exemplo desgaste, reparações e impostos. Também tem que ter certeza de que a renda é de pelo menos 125% dos juros mensais da hipoteca. Se pagar impostos a uma taxa de  juro mais alta, esses custos devem ser calculados nesta fase. Por exemplo, se tem uma propriedade com juros de hipoteca de 500 euros, o pagamento da renda deve ser de pelo menos 625 euros. Se fosse arrendada por 725, estimaríamos que teria um fluxo de caixa de cerca de 100 euros por mês.

Esta é apenas uma avaliação aproximada que pode usar como guia. Pode fazer as contas com os seus próprios números para uma análise mais precisa.

Além das do fluxo de caixa, também tem de calcular o ROI, ou seja, o retorno sobre o investimento. Isto é fundamental para calcular qual é o melhor investimento que poderá fazer. Pode descobrir que pode ganhar rapidamente 30.000 euros numa propriedade decadente que pode comprar por 150.000. Isso é ótimo. Terá um retorno de 20% do seu investimento. Mas se puder ganhar 20.000 euros num investimento de 75.000, o ROI aqui é quase 27% e representa mais retorno para os seus investimentos.

Tem de fazer essas contas com os arrendamentos que eventualmente gerir, para ver quais as propriedades que lhe trarão o maior ROI ao longo do tempo, se for esse o seu objetivo.

Fazer um bom negócio: a não esquecer

Estas quatro dicas serão úteis para conseguir uma pechincha, quer pretenda vender o imóvel imediatamente ou encontrar um sólido investimento para arrendamento.

• Ganhe dinheiro no dia em que comprar a propriedade, encontrando vendedores motivados que ficarão felizes em vendê-la abaixo do valor de mercado para um retorno rápido;
• Agregar valor, mais tarde, é uma ótima maneira de tornar lucrativo um negócio imobiliário. Se escolher uma propriedade deteriorada, poderá ganhar algum dinheiro rápido fazendo as obras básicas e substituindo canalizações e cabos elétricos antigos e modernizando com sabedoria e dentro de um orçamento;
• Avaliar a procura de casas para arrendar é um elemento essencial para conseguir um bom negócio. Pode até conseguir um negócio de um senhorio em dificuldades que já tenha inquilinos instalados na propriedade. Mas precisará sempre de se certificar de que esses inquilinos podem ser substituídos, se necessário. Portanto, não negligencie esta etapa;
• Só será um ótimo negócio se verificar o seu fluxo de caixa e o ROI. Quanto irá ganhar no negócio se vender? E se arrendar? Faça as contas básicas acima para garantir que os números são verificados.