Como modificar um contrato de arrendamento existente

Modificar um contrato de arrendamento existente é algo que deve ser feito corretamente. O registo adequado das alterações protege os senhorios de invalidarem acidentalmente um contrato de arrendamento ou de violarem os direitos de um inquilino.

Neste artigo, explicaremos passo a passo como alterar um contrato de arrendamento existente e forneceremos orientações sobre os elementos mais importantes a considerar.

O senhorio pode modificar um contrato de arrendamento?

Os senhorios podem alterar o contrato de arrendamento durante o período de arrendamento, mas apenas quando ambas as partes concordam com as novas condições. Caso contrário, o contrato não pode continuar.

As alterações podem dizer respeito a aspetos como:

• Alterações na data de pagamento
• Aumentos de renda
• Entrada de novos ocupantes
• Mudança de ocupantes num contrato de arrendamento conjunto
• Ter um animal de estimação na propriedade
• Permitir que o inquilino faça determinadas renovações

Qualquer alteração efetuada a um contrato de arrendamento deve ser considerada legal. Uma alteração “injusta” a um contrato de arrendamento invalidará o contrato.

Para além disto, não é necessário criar um novo contrato para cada alteração. Um aditamento escrito e assinado por ambas as partes é suficiente, desde que o inquilino concorde com as alterações.

Como alterar um contrato de arrendamento existente: passo a passo

A alteração de um contrato de arrendamento existente é relativamente simples. Os senhorios têm de contactar o inquilino, obter o seu consentimento e registar formalmente a alteração para a tornar juridicamente vinculativa.

Continue a ler para saber como alterar um contrato de arrendamento passo a passo.

1. Contacte o inquilino

Escreva ao inquilino ou peça a um agente imobiliário que o informe das alterações que pretende efetuar.

Em geral, é necessário um pré-aviso de pelo menos dois meses antes de se efetuarem alterações ao contrato de arrendamento. Pode ser dado um pré-aviso menor, desde que o inquilino dê o seu acordo.

2. Negoceie novos termos, se necessário

Se o inquilino não concordar, poderá ter de negociar os termos ou considerar quaisquer pedidos especiais de que necessite para acomodar a alteração.

Lembre-se de que os inquilinos têm de concordar com as alterações, pelo que é importante ser flexível se precisarem de algo para tornar a alteração possível.

3. Decida como emitir a alteração

Quando se trata de alterar um contrato de arrendamento, existem duas opções. Pode:

• Criar um novo contrato de aluguer com a alteração incluída
• Emitir uma alteração ao contrato de arrendamento existente

Se o contrato de arrendamento existente estiver prestes a terminar, pergunte ao inquilino se tenciona ficar mais tempo. Em caso afirmativo, poderá ser vantajoso redigir um novo contrato de arrendamento.

Quando o contrato de arrendamento tem um longo período remanescente, a emissão de um aditamento pode ser mais simples.

4. Recolha assinaturas

Tanto o senhorio como o inquilino devem assinar a alteração ou o novo contrato de arrendamento.

5. Atualize a documentação ou os registos online

Certifique-se de que atualiza os seus registos sempre que necessário.

Se utilizar um software de gestão de arrendamentos, como o da Rentila, para gerir o seu contrato de arrendamento, certifique-se de que as atualizações são geridas através da aplicação ou atualizadas no sistema.

Se utilizar documentos em papel, a alteração deve ser agrafada ao contrato de arrendamento original e digitalizada para os seus registos.

Quando é que os senhorios devem fazer alterações a um contrato de arrendamento?

As alterações aos contratos de arrendamento devem ser pouco frequentes para permitir ao arrendatário o direito de usufruir tranquilamente da propriedade. Idealmente, as alterações só devem ser propostas quando o contrato de arrendamento estiver a terminar nos próximos 1 a 3 meses.

No entanto, quando uma alteração é urgente ou a pedido do inquilino, pode alterar o contrato em qualquer fase do arrendamento. Alterar um contrato de arrendamento pode ser prejudicial para a vida do inquilino, pelo que deve ter isto em conta quando pedir ao seu inquilino que aceite alterações.

Pode um inquilino ser cobrado por alterações a um contrato de arrendamento?

Os senhorios não podem cobrar ao inquilino as modificações quando é o senhorio que solicita a alteração.

Por exemplo, se o senhorio solicitar uma alteração da data de pagamento ou um aumento da renda e o inquilino concordar, o senhorio deve financiar os custos da alteração do contrato.

Os inquilinos podem solicitar alterações ao contrato de arrendamento, como a alteração da data de pagamento. As despesas de notário ou de gestão que sejam voluntárias devem ser discutidas entre ambas as partes para determinar quem as suporta.

Preciso de renovar um contrato de arrendamento?

Não. Não é obrigatório renovar formalmente um contrato de arrendamento se o inquilino e o senhorio concordarem em manter o arrendamento nas condições acordadas.

Em Portugal, a renovação automática está prevista na lei. O contrato de arrendamento renova-se automaticamente, a menos que uma das partes manifeste a intenção de o cessar, com um pré-aviso de 120 dias (para o senhorio) ou 90 dias (para o inquilino) antes do fim do prazo do contrato. A renovação tácita pode acontecer e o contrato pode ser renovado por períodos iguais aos inicialmente acordados ou por períodos mais curtos.

Porque é que os senhorios devem renovar um contrato de arrendamento?

Embora não seja obrigatório, os senhorios podem renovar um contrato de arrendamento no final de um prazo fixo se assim o desejarem ou se um inquilino o solicitar.

A renovação de um contrato de arrendamento pode ser benéfica para os senhorios, uma vez que oferece a oportunidade de:

• Segurança dos rendimentos: o estabelecimento de um novo prazo fixo proporciona segurança de rendimento aos proprietários, garantindo-lhes a obtenção de rendimentos
• Minimização dos períodos de vazio: os senhorios são avisados com mais antecedência se um inquilino tenciona sair, o que minimiza o risco de um imóvel ficar vago durante longos períodos
• Aumento da renda: a renovação de um contrato de arrendamento cria uma oportunidade para os senhorios reverem a renda e proporem um aumento da mesma

Alguns senhorios optam por não renovar um contrato de arrendamento devido aos custos administrativos cobrados por um agente imobiliário. Ou se o inquilino planeia sair em breve, mas ainda não tem uma data de entrada.

Modificar um contrato de arrendamento: Perguntas frequentes

Devo alterar um contrato de arrendamento?

Alterar o contrato de arrendamento pode ser prejudicial para a vida do seu inquilino, especialmente se não for a primeira vez que tem de o alterar.

Por conseguinte, é melhor evitar alterar um contrato de arrendamento existente, a menos que seja absolutamente necessário. Caso contrário, poderá estar a interferir desnecessariamente na vida do inquilino e a violar o seu direito à privacidade.

Quando for necessário efetuar uma alteração, deve ponderar se é urgente ou se pode esperar até ao final do prazo fixo.

É boa prática evitar alterar um contrato de arrendamento durante o período de duração fixa. Se pretender efetuar alterações, o ideal é esperar até ao fim do contrato de arrendamento para propor alterações.

A renda pode ser aumentada sem um novo contrato de arrendamento?

O aumento da renda em Portugal é regulamentado pelo NRAU e só pode ser feito em condições específicas. Segundo o artigo 1077.º do Código Civil, durante a vigência de um contrato a prazo certo, só se pode aumentar a renda uma vez por ano e de acordo com o coeficiente de atualização fixado anualmente pelo governo (indexado à inflação). Ou seja, o aumento da renda não pode ser negociado livremente entre senhorio e inquilino fora destes limites. No final do contrato, o senhorio pode propor um aumento, mas o inquilino não é obrigado a aceitá-lo, sendo que, em caso de discordância, o contrato pode cessar.

Assim, é possível aumentar a renda sem ter de assinar um novo contrato, mas esta está sujeita a várias condições que dependem das disposições do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) e do contrato de arrendamento em vigor.

Para aumentar a renda sem um novo contrato:

• Durante a vigência do contrato, só é possível se tiver sido acordada no contrato inicial e for indexada (por exemplo, ao Índice de Preços ao Consumidor – IPC).
• No final do contrato inicial ou das prorrogações automáticas, pode ser negociado um aumento para um novo período, mas é necessário o acordo do inquilino.

Em caso algum pode ser imposto um aumento de renda sem acordo, a não ser que a atualização esteja prevista no contrato inicial ou que tenham sido feitas melhorias na habitação.

O uso de um software de gestão de arrendamentos, como o da Rentila, torna mais fácil e transparente a alteração dos contratos de arrendamento e a emissão de aumentos de renda.

O que é que invalida um contrato de arrendamento?

Um contrato de arrendamento é juridicamente vinculativo, mas pode ser invalidado se contiver cláusulas ilegais, não razoáveis ou injustas. Os inquilinos estão vinculados por lei a determinados direitos e um contrato de arrendamento não pode contradizer esses direitos.

Por exemplo, um inquilino tem direito à privacidade num imóvel arrendado e, por conseguinte, o senhorio não pode entrar sem aviso prévio ou por um bom motivo. Um contrato que contradiga estes direitos é inválido e será considerado como tal se for contestado em tribunal.

Os senhorios também têm certas responsabilidades por lei e estas obrigações não podem ser transferidas para o inquilino num contrato de arrendamento.

Por exemplo, determinadas reparações devem ser efetuadas e pagas pelo senhorio. Exigir que o inquilino as faça/pague pode invalidar o contrato de arrendamento.

Modificar um contrato de arrendamento: A não esquecer

• Pode alterar um contrato de arrendamento em qualquer altura se for urgente, mas é preferível esperar até ao fim do prazo fixo para evitar perturbações para o inquilino.
• Os senhorios devem emitir uma alteração ou um novo contrato de arrendamento para registar formalmente as alterações a um contrato existente.
• Quando um contrato a termo certo termina, os senhorios não têm de renovar legalmente o contrato de arrendamento.
• As taxas de renovação do contrato de arrendamento não podem ser transferidas para o inquilino, mas se este solicitar uma alteração no contrato, esta pode ser negociada.
• As despesas com modificações no contrato de arrendamento não podem ser cobradas ao inquilino se forem solicitadas pelo senhorio. Caso as modificações sejam pedidas pelo inquilino (como, por exemplo, autorização para ter animais de estimação ou efetuar renovações), as partes podem negociar quem suportará os custos.

Arrendamento.