Comprar para arrendar em 2025 continua a ser um bom investimento? Evolução do mercado em Portugal

Comprar para arrendar em 2025 continua a ser um bom investimento? Dizer que o mercado imobiliário em Portugal tem sido dinâmico nos últimos anos é provavelmente um eufemismo. O aumento das taxas de juro e dos níveis de inflação, aliados ao aumento do custo de vida, deixaram muitos proprietários com dúvidas sobre o futuro.

Não há dúvida de que o mercado de arrendamento mudou drasticamente nos últimos anos, reduzindo a rentabilidade para muitos investidores. Mas será que isso significa que o arrendamento deixou de ser um bom investimento em Portugal?

Sem dúvida, os desafios aumentaram, tornando essencial uma análise ainda mais cuidadosa antes de investir pela primeira vez na gestão de propriedades.

De um modo geral, investir numa propriedade para arrendar ainda pode ser uma decisão acertada, mas é fundamental compreender as mudanças no mercado e o seu impacto no retorno do investimento.

Neste artigo, analisamos em detalhe a situação atual do mercado, as mudanças previstas, estratégias para o sucesso e os desafios a ter em conta.

Panorama atual do mercado

O mercado imobiliário português continua a apresentar uma elevada procura por imóveis para arrendamento, tornando a compra para arrendar uma opção viável para os investidores.

No entanto, a localização do investimento faz uma grande diferença nos resultados, especialmente num contexto de taxas de juro elevadas. Os principais fatores que influenciam o mercado atualmente incluem:

Aumento dos preços da habitação

Em 2024, os preços das habitações em Portugal registaram um aumento de 9,1%, consolidando vários anos consecutivos de valorização. Este aumento deve-se à escassez de imóveis no mercado e às políticas do Banco Central Europeu, que inicialmente arrefeceram o setor, mas posteriormente impulsionaram novamente o mercado imobiliário.

Alta procura por arrendamento

Apesar das mudanças na gestão do imobiliário em 2025, a procura por arrendamentos continua a crescer. Nas zonas urbanas, a procura frequentemente supera a oferta.

Para os proprietários, isto significa que os imóveis são rapidamente ocupados e muitos inquilinos oferecem meses de renda antecipada para garantir um contrato de arrendamento.

Diferenças nos preços e rendimentos por região

Em Portugal, os preços e os rendimentos do arrendamento variam significativamente consoante a região. Fatores como a procura, o turismo, a disponibilidade de terrenos e o desenvolvimento económico local influenciam estes valores.

Consequentemente, a rentabilidade bruta do arrendamento também varia. Em zonas onde os preços de compra são mais baixos, a rentabilidade tende a ser maior, enquanto em cidades como Lisboa ou Porto, a rentabilidade pode ser menor devido aos elevados custos de aquisição.

Taxas de juro elevadas

As elevadas taxas de juro nos empréstimos para compra de imóveis para arrendamento são um fator de pressão sobre a rentabilidade, mas as taxas têm vindo a baixar gradualmente.

Em março de 2025, o BCE reduziu a taxa de referência para 2,5%, marcando o sexto corte consecutivo, numa tentativa de estimular a economia perante previsões de crescimento mais fraco devido a fatores como a guerra comercial.

Estratégias de investimento na compra para arrendamento

Os investidores podem adotar diferentes estratégias para gerir os seus imóveis. As mais comuns incluem:

Rendimento de longo prazo vs. valorização do imóvel

• O arrendamento de longo prazo garante um fluxo de rendimentos constante, ideal para quem procura estabilidade.
• A valorização do imóvel a curto prazo pode gerar ganhos elevados na venda, sendo mais adequada para quem deseja retornos mais rápidos.

Hipotecas de juros apenas vs. hipotecas de amortização

Os proprietários podem optar por uma hipoteca de compra para arrendamento com pagamento apenas de juros ou uma hipoteca de amortização. A principal diferença é que uma hipoteca de juros apenas cobre os juros do empréstimo, enquanto a hipoteca de amortização paga tanto o capital como os juros.

Cada opção tem os seus prós e contras:

• As hipotecas com pagamento apenas de juros têm prestações mensais mais baixas. No entanto, exigem um pagamento elevado no final do prazo para adquirir a propriedade, a menos que a venda ou a volte a hipotecar.

• As hipotecas de amortização têm prestações mensais mais altas, uma vez que paga tanto o capital como os juros, mas garantem a posse total do imóvel no final do prazo.

A maioria dos proprietários opta por uma hipoteca de compra para arrendamento com pagamento apenas de juros, pois proporciona um maior fluxo de caixa para reinvestir noutras propriedades. No entanto, a melhor estratégia dependerá das suas circunstâncias e objetivos financeiros.

Criação de uma sociedade limitada

Criar uma sociedade limitada (SL) para comprar e gerir uma propriedade para arrendamento tem vantagens e desvantagens, que dependem de fatores como a fiscalidade, a proteção do património e a gestão administrativa.

• Entre as vantagens, temos a proteção do património pessoal, a otimização fiscal, já que as sociedades pagam o Imposto de Sociedades (geralmente 25%), que pode ser inferior ao IRS em arrendamentos de pessoas singulares (que pode chegar até 47% nos escalões mais elevados), e a maior facilidade para captar financiamento, pois opera como uma empresa.
• Como contras, há uma maior carga administrativa e contábil, custos de constituição e manutenção, além de despesas recorrentes como serviços de contabilidade, depósito de contas e auditorias, caso o negócio cresça, além do risco de ser considerado “atividade económica”, o que faria a Autoridade Tributária exigir o pagamento do IVA (23%) em vez do regime de arrendamento habitual, isento de IVA.

É importante ponderar as opções com cuidado, tendo em conta como planeia expandir o seu portfólio no futuro, se recebe um salário e se tem outro trabalho ou se está num escalão de rendimento com uma taxa de imposto mais elevada.

Ao optar por criar uma sociedade limitada, assegure-se de manter registos adequados e precisos para efeitos fiscais. O uso de um software de gestão imobiliária pode facilitar a administração de várias propriedades, mantendo todos os documentos chave num único local.

Mudanças regulatórias e fiscais

Nos últimos anos, o mercado imobiliário Português tem sido alvo de diversas mudanças fiscais e regulatórias, com o objetivo de garantir habitação acessível e estabilizar os preços do arrendamento. As principais medidas incluem:

Legislação sobre arrendamento

Em Portugal, a legislação permite que os municípios delimitem Zonas de Pressão Urbanística (ZPU) com base em indicadores como os preços do mercado habitacional, os rendimentos das famílias e as carências habitacionais identificadas. Nessas áreas, os municípios podem implementar medidas específicas para promover o acesso à habitação, como programas de arrendamento acessível.​

O Programa de Arrendamento Acessível (PAA) visa aumentar a oferta de habitação para arrendamento a preços compatíveis com os rendimentos das famílias. Este programa oferece incentivos fiscais aos proprietários que disponibilizem imóveis para arrendamento acessível. Isto inclui isenções de IRS e IRC sobre os rendimentos prediais, bem como isenções de IMI e IMT.

A legislação portuguesa não estabelece explicitamente limites aos preços de arrendamento em ZPU, como em Espanha. No entanto, disponibiliza instrumentos que permitem aos municípios promover habitação a preços acessíveis nessas zonas, através de programas específicos e incentivos fiscais.

Desafios enfrentados pelos investidores na compra para arrendamento

Aumento dos custos

O aumento dos custos ao comprar para arrendar em 2025, tal como descrito acima, representa um desafio para os senhorios. Para além dos custos “conhecidos” (como o aumento do imposto de selo e das taxas de juro), há também custos ocultos a ter em conta, alguns dos quais são difíceis de prever.

Além disso, os honorários dos agentes imobiliários podem aumentar para coincidir com o aumento da regulamentação e das responsabilidades. No entanto, isto não afetará os proprietários que gerem as suas propriedades através de software de gestão de propriedades.

Procura por imóveis de melhor qualidade

Os inquilinos querem propriedades de melhor qualidade, pelo que as rendas que não são tão modernas podem ser menos atrativas e mais difíceis de ocupar.

Dito isto, os inquilinos que têm a opção de pagar uma renda mais elevada ou viver num imóvel menos eficiente podem escolher a segunda opção, o que é uma vantagem para os proprietários.

Comprar para arrendar em 2025: Perguntas frequentes

A compra para arrendamento continuará a ser rentável em 2025?

Sim, a compra para arrendamento ainda pode ser um investimento rentável em 2025, mas depende de fatores como a localização, as taxas de hipoteca, a procura de arrendamento e as implicações fiscais. Embora o aumento das taxas de juro e uma regulamentação mais rigorosa representem desafios, a forte procura de arrendamento em muitas regiões de Espanha garante que os proprietários ainda podem gerar rendimentos. O planeamento estratégico, como a escolha de localizações de elevado desempenho e a melhoria da eficiência energética, pode ajudar a maximizar a rentabilidade.

Quais são os maiores desafios para os investidores em 2025?

Os principais desafios para os investidores na compra de imóveis para arrendamento em 2025 incluem taxas de juro elevadas, aumento dos impostos e leis mais rigorosas de proteção dos inquilinos. Além disso, a gestão do aumento dos custos imobiliários e a adaptação à evolução das condições de mercado requerem um planeamento financeiro cuidadoso e uma gestão imobiliária eficiente.

Como podem os proprietários maximizar os seus lucros no mercado atual?

Os proprietários podem maximizar os seus lucros concentrando-se em locais de elevado rendimento, otimizando as estruturas de hipoteca e muito mais. Além disso, a auto gestão das propriedades através de um software de gestão de propriedades pode reduzir os honorários dos agentes imobiliários e melhorar a rentabilidade global.

Comprar para arrendar em 2025: A não esquecer

• Escolha localizações de alto rendimento: Investir em áreas com elevada procura de arrendamento e altos retornos é crucial. Analise as tendências regionais para garantir a rentabilidade e o potencial de crescimento a longo prazo.
• Planeie para o aumento de custos e impostos: Um planeamento fiscal eficaz e a atualização constante sobre a evolução das regulamentações garantem maior estabilidade financeira.
• Otimize a estratégia hipotecária: As hipotecas com pagamento apenas de juros proporcionam um melhor fluxo de caixa a curto prazo, mas exigem um plano de saída a longo prazo. Já as hipotecas com amortização de capital garantem a propriedade total no final do prazo, mas implicam custos mensais mais elevados. A escolha da estrutura hipotecária adequada depende dos objetivos de investimento e da tolerância ao risco.
• Cumpra com as regulamentações: As novas regras para proprietários afetam a gestão de imóveis. O uso de software de gestão imobiliária ajuda a simplificar o cumprimento das normas e assegura uma administração eficiente dos imóveis para arrendamento.