Comprar uma propriedade para arrendar: Pontos a ter em conta antes de agir

Todos os bons investimentos de compra para arrendamento começam com uma visita, mas, ao ver pela primeira vez o seu potencial investimento, devem ser considerados alguns pontos para determinar se comprar uma propriedade para arrendar vai ser uma máquina de fazer dinheiro ou um buraco negro financeiro.

Neste artigo, discutiremos os pontos mais importantes a considerar antes de investir num imóvel para arrendamento. Partilharemos as nossas dicas sobre como decidir, durante uma visita, se essa é a propriedade certa para si.

O que determina o valor do arrendamento?

O valor do arrendamento não é determinado de forma única, embora a melhor forma de determinar a potencial renda seja verificar os custos de propriedades semelhantes na mesma rua.

Assim, os principais fatores que determinam o valor do arrendamento incluem a localização, a procura, a dimensão e o estado. Os imóveis mais próximos das estações de comboios e em bom estado são considerados mais desejáveis, pelo que os preços podem ser mais elevados. Os imóveis de maiores dimensões podem também ter um valor de arrendamento mais elevado.

No entanto, a procura é sempre o fator mais importante. Uma propriedade pode ser moderna e com um bom acesso aos transportes públicos. Mas se não for adequada ao mercado de arrendamento local (por ser demasiado grande ou demasiado pequena, por exemplo), o valor do arrendamento pode não ser tão elevado como o de imóveis mais competitivos.

Como se analisa um imóvel comprado para arrendar?

É necessário encontrar um equilíbrio quando se investe numa propriedade comprada para arrendar. Tem de encontrar um imóvel que seja adequado mas que não esteja fora da gama de preços do seu potencial inquilino.
Eis como analisar um imóvel para arrendamento:

Quanto é que se pode cobrar de renda?

Escolha sempre um imóvel para comprar e depois arrendar numa zona onde a população de inquilinos esteja a aumentar e a procura de arrendamento esteja a aumentar, em vez de diminuir. Assim, quando a oferta de arrendamentos é reduzida numa zona com elevada procura, podem ser cobradas rendas mais elevadas. Quando a oferta é maior do que a procura, as rendas devem ser mais competitivas.
Ao ver um imóvel, considere quanto pode cobrar com base em fatores como:

• Qual é o custo das taxas de serviço ou do terreno?
• Quais serão os custos da hipoteca ao comprar para arrendar?
• O que é o ROI (retorno sobre o investimento)?
• ¿Que gastos com a gestão do arrendamento terá que pagar?
• Qual o valor da renda de imóveis próximos de dimensão semelhante?
• Qual é a procura de inquilinos na zona? Está a aumentar?
• Quão desejável é o imóvel em termos das suas caraterísticas?

Que renovações serão necessárias antes de o imóvel ser arrendado?

Considere as renovações necessárias para garantir que a propriedade é legalmente adequada para arrendamento. As propriedades têm de cumprir regulamentos rigorosos para serem consideradas habitáveis.

Assim, todos os serviços básicos, como a água e o aquecimento, devem estar a funcionar em pleno e a propriedade deve estar em boas condições. Deve também ser adequadamente ventilado, não ter problemas de humidade e cumprir as normas de segurança elétrica e contra incêndios.
Explore outras modernizações que poderá ter de efetuar antes de arrendar, tais como:

• Irá necessitar de renovar a casa de banho ou a cozinha?
• A caldeira está em bom estado ou necessita de ser substituída?
• As alcatifas estão gastas ou o pavimento/azulejos estão em mau estado?
• O imóvel tem aquecimento central?

Embora não seja necessário ter cozinhas ou casas de banho modernas numa propriedade, ou mesmo aquecimento central (os aquecedores a gás ou elétricos são aceitáveis numa propriedade para arrendamento), estas caraterísticas podem ser mais desejáveis para os inquilinos e podem ser um investimento válido.

Que tipo de manutenção contínua irá ser necessária no imóvel?

Idealmente, pretende que o seu investimento de comprar uma propriedade para arrendar tenha os custos de manutenção mais baixos. Todos os proprietários têm custos de manutenção, tais como inspeções elétricas, pinturas ou reparações no telhado.

No entanto, é importante estar ciente, ao ver uma propriedade se é necessária alguma manutenção adicional para este imóvel em particular.

Por exemplo, se o edifício for mais antigo, pode exigir mais manutenção do que uma propriedade mais recente. Ou se houver uma chaminé, terá de se certificar de que está livre de obstruções antes de a alugar. A varredura anual também pode ser necessária para as suas apólices de seguro.

O imóvel tem uma boa localização?

Os imóveis para arrendamento devem estar situados numa localização privilegiada, com boas ligações de transportes, como estações de comboio e paragens de autocarro próximas, e acesso a serviços locais, como um supermercado ou um centro de lazer.

Pense em tudo o que possa acrescentar valor ao seu arrendamento, como uma estação de comboios com uma ligação mais direta às grandes cidades ou uma rua principal com restaurantes.

Quem serão os seus potenciais inquilinos?

As propriedades bem renovadas com comodidades modernas e várias divisões podem acrescentar euros ao valor da sua renda, mas não é bom ter custos elevados numa propriedade vazia. Um imóvel deve ser adequado para os seus potenciais inquilinos. Assim, não pode ser demasiado grande ou tão moderno que esteja fora do seu limite de preços.

Então, considere quem constitui a maioria dos inquilinos na sua área. Por exemplo, são solteiros que vivem sozinhos, casais que trabalham, famílias com filhos pequenos ou estudantes de uma universidade local que procuram arrendar juntos?

Se os apartamentos com um quarto são mais procurados do que as casas com dois, três ou quatro quartos, então é isso que pretende para o seu próximo investimento de compra para arrendamento. Assim, se as casas de família são mais desejadas, um apartamento ou estúdio num arranha-céus pode ser difícil de preencher, por muito bonito que seja.

É provável que o preço do imóvel aumente?

Os imóveis para arrendamento tendem a ser um investimento a longo prazo, pelo que o ideal é que mantenham o seu valor ou subam de preço nos próximos anos. Determinar se o valor vai aumentar não é fácil e há muitas razões para que os preços das casas permaneçam estagnados.

No entanto, há alguns pontos-chave a considerar, como o grau de procura do local, o planeamento urbano local e o crescimento esperado da população. Pesquise o que está planeado para a zona em termos de crescimento económico, aumento da população, investimento na cidade e taxas de criminalidade para ter uma ideia do potencial de crescimento dos preços.

O imóvel poderá ser facilmente hipotecado?

A maioria das propriedades pode ser hipotecada, a menos que esteja em muito mau estado, por exemplo, se não houver cozinha ou casa de banho a funcionar, ou se houver um defeito estrutural grave. No entanto, algumas razões menos óbvias podem significar que é difícil hipotecar.

Conhece as suas responsabilidades fiscais?

O rendimento gerado pelo arrendamento de um imóvel está sujeito ao imposto sobre o rendimento e, se o imóvel for propriedade conjunta, ambos os proprietários devem pagar a sua parte do imposto.

No entanto, pode reduzir o seu rendimento tributável deduzindo certas despesas associadas à propriedade arrendada. Então, é aconselhável consultar um profissional ou gestor fiscal para identificar formas de minimizar efetivamente a sua obrigação fiscal.

Perguntas chave que deve fazer durante uma visita ao comprar uma propriedade para arrendar

Quando estiver a ver um imóvel para comprar e depois arrendar, certifique-se de que todas as suas perguntas-chave são respondidas, incluindo:

• Quais são os custos mensais de funcionamento?
• O que existe nas proximidades? A localização é desejável?
• Porque é que o proprietário está a vender? É flexível quanto ao preço?
• O imóvel já foi arrendado anteriormente e qual é a procura?
• O imóvel já está arrendado? Qual é o tipo de arrendamento? Quanto tempo falta?
• Quais são os dados demográficos da zona – são sobretudo estudantes, famílias, casais mais velhos ou pessoas em idade ativa?

Comprar uma propriedade para arrendar: Perguntas frequentes

Quanto posso cobrar de renda em Portugal?

Em geral, a renda deve cobrir anualmente pelo menos 10% do valor total do imóvel. No entanto, existem muitos outros fatores que afetam o valor de renda que pode cobrar, como o preço das rendas nas proximidades e se a procura local excede a oferta.

Não se esqueça de rever os preços das rendas anualmente para se certificar de que esta ainda está a cobrir as suas despesas. Considere também acompanhar e gerir os seus rendimentos com um software gratuito de gestão de arrendamentos, como o da Rentila.

Qual é um bom retorno sobre o investimento de um imóvel comprado para arrendar?

Um bom retorno sobre o investimento de uma propriedade comprada para arrendar situa-se entre 4,8% e 5%. O fluxo de caixa deve ser elevado e não baixo, para indicar que tem capacidade para pagar as contas.

Em média, o fluxo de caixa de um imóvel comprado para arrendamento é de cerca de 10-15% do custo do imóvel por ano. Geralmente, qualquer fluxo de caixa que seja suficiente para cobrir 3-6 meses de despesas de funcionamento é considerado bom.

Comprar uma propriedade para arrendar: A não esquecer

• A localização é fundamental na escolha de um bom investimento para arrendamento.
• Certifique-se sempre de que a procura é superior à oferta na zona e de que sabe quem são os principais inquilinos.
• A procura é mais importante do que as comodidades do imóvel (um imóvel pode ser muito bonito, mas de pouco interesse para os inquilinos locais).
• Antes de fazer uma oferta, considere elementos como os custos de renovação, os custos de manutenção contínua, os potenciais inquilinos, o valor de revenda, as obrigações fiscais e se o imóvel é facilmente hipotecável.

Arrendamento.