Inventário: Descrição e vantagens

O arrendamento de imóveis por vezes é uma fonte de conflito entre o proprietário e o inquilino. Felizmente, há um procedimento que evita estes problemas: o inventário. Descubra então o que deve ter em conta para a fazer a sua listagem e as vantagens da mesma. Porque tanto o proprietário como o arrendatário têm interesse em prestar muita atenção e registar cuidadosamente todas as suas observações neste documento.

O inventário: uma declaração feita pelos protagonistas

O inventário é um procedimento que consiste em comprovar à partida uma propriedade imobiliária arrendada. Pode ser um escritório, uma casa, uma oficina ou um espaço comercial.

Pode-se estabelecer o inventário de forma amigável entre o proprietário (ou um representante seu) e o inquilino ou o agente policial, se não se puder fazer de forma amigável. Deve fazer-se em 2 cópias (uma cópia para o inquilino e outra para o proprietário).

Segue-se a redação de um documento aceite e assinado conjuntamente pelas duas entidades. Os apêndices de habitação também são afetados por esta constatação.

Se bem que não é obrigatório, é recomendável fazer o inventário como anexo ao contrato de arrendamento, ao qual é aplicável o NRAU e deve estar assinado por ambas as partes.

Assim, estabelece-se em duas etapas:

Inventário de entrada

Deve fazer-se um inventário de entrada no dia da assinatura do contrato, durante a entrega das chaves e antes da ocupação real. Depois, junta-se ao contrato de arrendamento. Pode usar o modelo disponível no nosso site.

O documento deve conter pelo menos a seguinte informação:

• O tipo de inventário: entrada ou saída;
• A data do estabelecimento;
• A localização do imóvel;
• O nome e o nome das partes e a morada (domicílio social) do inquilino e do proprietário;
• Se for o caso, o nome ou denominação e o domicílio ou a sede registada das pessoas autorizadas para levar a cabo o inventário;
• Se for o caso, registos dos contadores individuais de consumo de água ou eletricidade;
• O detalhe e o destino das chaves ou de qualquer outro meio de acesso às instalações para uso privado ou partilhado;
• Para cada divisão e parte do imóvel, a descrição precisa da condição dos pisos, paredes e tetos, do equipamento e dos elementos do imóvel. Pode completar-se com observações ou reservas e ilustrar-se com imagens;
• A assinatura das partes ou das pessoas autorizadas a levar a cabo o inventário;

Inventário de saída

Deve fazer-se um inventário no dia da saída do inquilino, quando este deixar a casa e devolver as chaves. Deve estabelecer-se um novo documento semelhante ao primeiro.

Para o inventário de saída, também é necessário registar:

• A morada da nova casa ou do alojamento do inquilino;
• A data de realização do inventário de entrada;
• Possivelmente, a evolução do estado de cada divisão e parte do imóvel, observada depois do estabelecimento do inventário de entrada.

Assim, em caso de disputa, estes documentos permitem estabelecer as responsabilidades de cada parte.

O proprietário pode enviar o inventário ao inquilino em papel ou por correio electrónico.

O objetivo da verificação antes da ocupação real é descrever o estado inicial do imóvel. A informação à saída consiste em verificar ponto por ponto se o inquilino conservou a casa em boas condições.

Utilize o mesmo modelo de texto para poder comparar facilmente os dois inventários aquando da saída do inquilino.

Uma descrição detalhada do imóvel

A apresentação do inventário é simples mas deve ser detalhada. Por exemplo, na parte superior da página estão os detalhes do proprietário e do inquilino: nome, morada, data de entrada, data de saída. O corpo do documento pode conter duas colunas: uma para o inventário inicial e outra para o inventário final, de saída. Cada coluna divide-se em 4 partes: novo, boas condições, razoável, mau estado. A lista de índices de contadores individuais também se deve incluir. Durante a observação, o inquilino pode fazer as suas reservas.

Observe e anote minuciosamente os detalhes

O inventário  estabelecido pelos dois protagonistas refere-se a cada divisão da casa. Devem observar cuidadosamente detalhes tais como pisos e tetos. Porque, com o tempo, a humidade pode danificar a superfície. verificar também a funcionalidade das portas, janelas e instalações sanitárias. O inquilino que entra/sai deve mencionar que reconhece a informação estabelecida. No final do documento encontram-se o local e a data da declaração, as palavras “lido e aprovado” e a assinatura de ambas as partes.

Tirar fotos

Lembre-se também de tirar fotografias de pisos, paredes, tetos, portas e janelas, e equipamentos… Desta forma, terá uma prova irrefutável do estado do apartamento.

Quadro de obsolescência

O inventário deve ter em conta o conceito de desgaste do imóvel, “o estado de desgaste ou deterioração resultante do tempo ou do uso normal dos materiais e equipamentos que compõem o imóvel”.

A obsolescência é então o estado de desgaste ou deterioração resultante do tempo ou do uso normal dos materiais e dos elementos que constituem o imóvel.

Muitas vezes é difícil estimar o valor do trabalho a realizar e a sua distribuição (inquilino/proprietário) depois da saída do inquilino. Mas, para limitar o risco de litígios, e com o fim de fixar o seu custo, pode-se anexar um quadro de obsolescência ao inventário ao assinar o contrato de arrendamento. Esta grelha define a vida teórica e os coeficientes de redução da taxa anual para os materiais e equipamentos da propriedade arrendada.

As vantagens para o proprietário e para o inquilino

Estabelecer o inventário do imóvel apresenta vantagens para ambas as entidades. A casa pode danificar-se devido à falta de manutenção. Para o proprietário, o documento preparado conjuntamente serve como evidência no caso de uma disputa. Permite assim fazer a comparação do inventário final com o inicial. Neste caso, se tiver que fazer obras, os custos ficarão a cargo do inquilino. O proprietário tem direito a descontar estes gastos na caução, sempre que o documento o demonstre.

Para o inquilino, este documento de reconhecimento protege-o de possíveis disputas. Se originalmente, o imóvel tiver defeitos, estes indicam-se em detalhe no inventário. Se o inquilino manteve bem as instalações, tem o direito de recuperar a caução completa. Para além disso: a implementação deste procedimento contraditório é gratuita.

Situação atual: o que precisa de saber mais

Chamar um agente da polícia

Em alguns casos, a constatação não se decide amigavelmente. Para isso, a presença de um agente da polícia é essencial. Então, os custos relacionados dividem-se entre o proprietário e o inquilino. Para evitar a ocultação de defeitos ocultos, o primeiro deve exigir que a verificação se realize sob boas condições de iluminação. Além disso, a caução utiliza-se para levar a cabo a reabilitação do imóvel no final do arrendamento. Não obstante, o proprietário não tem o direito de a usar se a origem do problema for a obsolescência da propriedade.

Em caso de disputa

Qualquer litígio e contestação respeitante ao inventário de entrada ou de saída pode ser apresentado pelo proprietário ou pelo inquilino por via judicial ou via arbitragem pela comissão arbitral municipal (CAM).

Como deduzir as obras na caução?

Se, durante o estabelecimento do inventário de saída, observar estragos que caiam sob a responsabilidade do inquilino, o proprietário tem direito a conservar uma parte ou a totalidade da caução. Neste caso, deve apresentar uma prova do valor retido.

No entanto, é suficiente estabelecer uma estimativa por parte de um profissional relativa às reparações necessárias. No caso de disputas por parte do inquilino, a disputa pode apresentar-se por via judicial ou por via de arbitragem e assim pode-se considerar se o orçamento produzido pelo proprietário é excessivo ou não.

É obrigatório por lei?

Não. Nem o Código Civil nem o Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU) mencionam qualquer obrigatoriedade em constituir um inventário como anexo ao contrato de arrendamento.

No entanto, ao arrendar uma propriedade, o inventário é um documento importante. Por isso, ambas as partes o devem estabelecer cuidadosamente. Assim, servirá como uma ferramenta eficaz para proteger tanto o proprietário como o inquilino sem qualquer disputa.

Inventário.