Navegar pelos aumentos de renda: quando e como aumentar a renda

Navegar pelos aumentos de renda é essencial para os proprietários acompanharem a inflação. Uma das principais formas de aumentar os lucros é através do aumento das rendas. E com dados recentes que mostram que as rendas em Portugal aumentaram 9.1% em julho de 2024, face ao ano anterior, esta é a altura ideal para saber o que pode fazer como senhorio.

No entanto, é necessário manter um equilíbrio delicado entre a rentabilidade e a satisfação do inquilino. Os fatores a considerar incluem as condições do mercado local, as restrições legais, as circunstâncias únicas da sua propriedade e a forma correta de notificar os inquilinos.

Este artigo irá guiá-lo através do processo de aumento das rendas, fornecendo-lhe os conhecimentos e estratégias necessários para tomar decisões informadas que o beneficiem a si e aos seus inquilinos no dinâmico mercado de arrendamento atual.

Tendências atuais do mercado de arrendamento: os últimos dados

Como senhorio, tem de se manter informado sobre as últimas tendências do mercado de arrendamento, de forma a tomar decisões informadas. Vamos analisar os dados mais recentes para lhe dar uma imagem clara do que está a acontecer no panorama do arrendamento.

Aumento das rendas

As rendas têm vindo a aumentar regularmente em muitos mercados. De acordo com relatórios de julho de 2024, a renda média em Portugal aumentou 9,1% em termos anuais. Estes números sugerem um mercado de arrendamento forte e competitivo, proporcionando oportunidades para rever a sua situação.

Variações regionais

Embora a tendência geral seja positiva, é fundamental compreender que o desempenho das rendas pode variar significativamente consoante a região. Por exemplo, em Coimbra, Viseu e Faro podem registar aumentos de rendas superiores a 14%, enquanto noutras zonas o crescimento pode ser mais modesto.

A procura supera a oferta

Um dos fatores que impulsionam estes aumentos é o desequilíbrio entre a oferta e a procura. Assim, em muitos centros urbanos, o número de potenciais inquilinos excedeu largamente as unidades disponíveis para arrendar. Esta escassez conduziu a situações de licitação competitiva, permitindo que os senhorios exijam rendas mais elevadas. Alguns mercados estão a registar várias candidaturas para cada propriedade disponível, o que lhe dá mais flexibilidade na seleção dos inquilinos e nos preços.

Fatores económicos em jogo

É importante ter em conta que fatores económicos mais vastos influenciam estas tendências. As taxas de inflação, a estabilidade do mercado de trabalho e a acessibilidade da habitação desempenham um papel importante na definição do panorama do arrendamento. Assim, como senhorio, deve estar atento a estes indicadores para antecipar futuras mudanças no mercado e ajustar a sua estratégia em conformidade.

Se se mantiver informado sobre estas tendências atuais do mercado de arrendamento, estará melhor equipado para lidar com o aumento das rendas e otimizar a sua abordagem de gestão de propriedades. Considere a possibilidade de utilizar um software de gestão de propriedades para gerir as suas propriedades de forma eficiente e notificar os inquilinos das atualizações das rendas. Mas, com todos estes fatores em mente, deve estar a perguntar-se como abordar um aumento de renda: a seguir, vamos analisar os pormenores de como o fazer!

Como se deve abordar um aumento de renda?

Contexto Legal em Portugal: A lei da habitação

Em 2024, o Governo decidiu não aplicar um mecanismo de travão à atualização das rendas em 2024, ao contrário do que sucedeu em 2023. Assim, no próximo ano, as rendas serão atualizadas com base no coeficiente de atualização anual, como determina o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).

Quando e quanto se pode subir as rendas?

Um dos aspetos mais relevantes do NRAU é a regulamentação da atualização das rendas. Assim, esta atualização não pode ser feita de forma arbitrária e está sujeita a uma série de condições rigorosas:

• Coeficiente de Atualização da Renda: O coeficiente de atualização de rendas para o ano de 2024 foi fixado em 6,94% através do Aviso n.º 20980-A/2023 – DR n.º 210/2023, 1º Supl, Série II de 30 de outubro de 2023, o que significa o maior fator de atualização de rendas desde 1993. Nos termos da lei aplicável aos contratos de arrendamento, seja arrendamento urbano ou rural, quando outro fator de atualização não seja acordado entre as partes, os senhorios podem atualizar as rendas anualmente, aplicando o coeficiente de atualização que é anualmente publicado por aviso no Diário da República até ao dia 30 de outubro.
• Atualização Anual: A lei estabelece que as rendas podem ser atualizadas anualmente, mas a primeira atualização de rendas só pode ser pedida um ano após o início do contrato.

Como se aumentam as rendas

O processo de atualização da renda deve seguir uma série de etapas para garantir que tanto os senhorios como os inquilinos compreendem e respeitam as novas regras:

• Cláusula no contrato: A possibilidade de atualizar a renda deve ser claramente estipulada no contrato de arrendamento. Mas, se esta cláusula não for incluída, o senhorio não poderá aumentar a renda durante o período de vigência do contrato.
• Notificação por escrito: O senhorio deve comunicar este aumento ao arrendatário com uma antecedência mínima de 30 dias antes do início do período de atualização. A comunicação deve ser feita por escrito, indicando o coeficiente de atualização e o valor da nova renda, através de carta registada com aviso de receção ou em mão, Neste último caso com assinatura do arrendatário a atestar o seu efetivo recebimento.
• Limitação pelo coeficiente: O proprietário só pode aplicar o melhoramento dentro dos limites estabelecidos pelo índice relevante e pelos regulamentos específicos das áreas em causa, se aplicável.
• Duração do contrato e subidas: Durante a vigência do contrato de arrendamento, que é geralmente de cinco anos (nunca inferior a três anos), os aumentos são limitados de acordo com os coeficientes acima referidos. No entanto, quando o contrato de arrendamento é renovado, o senhorio pode negociar uma nova renda.

O que se pode ou não fazer segundo a Lei da Habitação

O NRAU define claramente o processo de atualização da renda, assim como as ações permitidas e proibidas em relação aos aumentos de rendas:

O que se pode fazer:

1. Subir a Renda Anualmente: O senhorio pode atualizar a renda todos os anos, desde que o faça de acordo com a taxa de atualização aplicável e com o máximo permitido, e que o inquilino não se oponha.
2. Negociar novas condições ao renovar o contrato: No final do contrato inicial, é possível negociar novas condições de arrendamento.

O que não se pode fazer:

1. Valor máximo estabelecido: O Governo decidiu não aplicar qualquer travão à atualização das rendas em 2024. Os senhorios vão poder subir as rendas até 6,94%, seguindo o indicador da inflação. Os inquilinos com taxa de esforço superior a 35% recebem um apoio direto do Estado.
2. Impor cláusulas abusivas: A lei proíbe qualquer cláusula contratual que tente contornar os limites legais de aumento das rendas. Qualquer cláusula que viole estas disposições será considerada nula e sem efeito.

Consequências para os proprietários que não cumpram a lei

O não cumprimento das disposições estabelecidas na Lei pode resultar em sanções significativas para os senhorios. As possíveis consequências incluem:

• Multas Económicas: As autoridades podem aplicar coimas aos senhorios que violem os limites de aumento das rendas ou que tentem contornar os regulamentos através de cláusulas abusivas.
• Nulidade da Cláusula: Qualquer cláusula que contrarie a lei será considerada nula e sem efeito, o que significa que não pode ser aplicada, e o inquilino terá direito a recuperar qualquer montante pago em excesso.
• Danos e prejuízos: Os inquilinos que sejam prejudicados por práticas abusivas podem pedir uma indemnização por perdas e danos, o que poderá resultar numa compensação adicional a favor do inquilino.

Navegar pelos aumentos de renda: Perguntas frequentes

Qual é o limite máximo que um senhorio pode aumentar a renda?

Em 2024, este limite é de 6,94%. A partir de 2025, será introduzido um novo Coeficiente de atualização das rendas especificamente para as rendas, concebido para ser menos volátil do que o Índice de Preços no Consumidor (IPC) e que manterá os aumentos dentro de margens consideradas acessíveis.

Como deve ser tratado um aumento de renda?

Para tratar de um aumento de renda, envie uma carta explicando os motivos do aumento e especificando as novas condições de arrendamento e a data de entrada em vigor.

Com quanto tempo de antecedência tenho de avisar o meu inquilino de um aumento de renda?

Deve avisar o seu inquilino com pelo menos um mês de antecedência antes da entrada em vigor do novo contrato de arrendamento.

Navegar pelos aumentos de renda: A não esquecer

• Ao navegar no complexo panorama dos aumentos de rendas, lembre-se de que o tempo, a comunicação e o conhecimento do mercado são fundamentais.
• O Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) regula o processo de atualização das rendas. Os senhorios devem conhecer as novas limitações e procedimentos para evitar sanções e litígios.