Reclamações mais comuns dos senhorios ao comprar para arrendar

Começaremos por analisar os riscos e as reclamações mais comuns dos senhorios. Os proprietários que compram um imóvel para o arrendar em Portugal enfrentam uma série de circunstâncias com os inquilinos que podem dar origem a reclamações.

A compra para arrendamento é uma estratégia de investimento imobiliário que consiste em adquirir um imóvel com o objetivo de o arrendar a terceiros e obter uma renda mensal.

Esta forma de investimento pode oferecer várias vantagens, tais como gerar rendimentos passivos, o beneficiar de deduções fiscais, valorizar o imóvel e recorrer à alavancagem financeira. No entanto, existem também alguns riscos a considerar, como a desocupação, a manutenção, a gestão, a regulamentação e a volatilidade do mercado.

Riscos de um investimento numa compra para arrendamento

Desocupação

A desocupação refere-se ao período em que o imóvel não está ocupado por um inquilino e, por conseguinte, não gera rendimentos. A desocupação pode dever-se a vários fatores, como a baixa procura, a má localização, o preço elevado ou a má qualidade do imóvel. Para reduzir este risco, é importante efetuar um estudo de mercado, escolher uma zona com elevada procura e bom potencial de crescimento, estabelecer um preço competitivo e manter o imóvel em boas condições.

Manutenção

A manutenção é o conjunto de ações que se realizam para conservar ou reparar o imóvel e garantir a sua funcionalidade e habitabilidade. A manutenção pode ser preventiva ou corretiva e pode implicar tanto despesas normais como extraordinárias. Para reduzir o risco de manutenção, é aconselhável efetuar uma inspeção minuciosa antes de comprar o imóvel, fazer um seguro para cobrir eventuais danos ou avarias, constituir um fundo de reserva para imprevistos e escolher inquilinos responsáveis e cuidadosos.

Gestão

A gestão é o processo de administração da propriedade e das relações com os inquilinos. A gestão pode incluir tarefas como a procura e seleção de inquilinos, a elaboração e assinatura do contrato, a cobrança de rendas e depósitos, o tratamento de incidentes ou queixas, o cumprimento das obrigações legais e fiscais e a resolução de eventuais conflitos ou despejos. Para reduzir o risco de gestão, pode optar por delegar esta função a uma empresa ou profissional especializado, que se encarregará de todas estas tarefas em troca de uma comissão ou de uma taxa fixa, ou utilizar o nosso software gratuito de gestão de propriedades para racionalizar as tarefas de administração.

Regulamentação

A regulamentação é o conjunto de normas jurídicas que regulam o mercado de arrendamento e os direitos e obrigações das partes envolvidas. A regulamentação pode variar consoante o país, a região ou a cidade onde se situa o imóvel, e pode afetar aspetos como a duração do contrato, o preço da renda, as garantias exigidas, as causas de rescisão ou as medidas de proteção do inquilino. Para reduzir o risco de regulamentação, é essencial conhecer e cumprir a legislação em vigor em cada momento, bem como estar atento a possíveis alterações ou reformas que possam afetar o setor.

Volatilidade

A volatilidade é a variação do preço ou do valor do imóvel em função das condições do mercado. Assim, esta pode ser positiva ou negativa, consoante o preço suba ou desça. A volatilidade pode influenciar a rentabilidade do investimento, tanto do lado do rendimento (arrendamento) como do lado do capital (venda). Para reduzir o risco de volatilidade, é aconselhável diversificar a carteira com imóveis em diferentes zonas ou segmentos, ter uma visão a longo prazo e não depender exclusivamente do rendimento das rendas.

Reclamações mais comuns dos senhorios

Não cumprimento do pagamento das rendas

É o caso quando o inquilino não paga a renda ou a paga com atraso, o que resulta em prejuízos financeiros para o senhorio. De acordo com a Associação Lisbonense de Proprietários (ALP), 30% dos senhorios têm rendas em atraso: destes, um terço suporta perdas entre dois e três meses de renda em atraso e outro terço tem rendas em atraso que superam os seis meses.

Danos no imóvel

Isto acontece quando o inquilino causa danos na habitação, intencionalmente ou por negligência, que afetam o valor ou a habitabilidade da habitação. De facto, 49.8% dos senhorios já sofreu atos de vandalismo nos seus imóveis. Estes dados são da 6.ª edição do Barómetro “Confiança dos Proprietários” da ALP, em 2023, que teve a participação de mais de 330 senhorios de todo o país. Os danos maliciosos provocados pelos inquilinos ou subarrendatários nos imóveis arrendados é “um dos maiores riscos associados à atividade do arrendamento, a par do incumprimento do pagamento de rendas”, revela a entidade.

Assédio

Segundo o mesmo inquérito realizado pela ALP, quase 20% dos senhorios afirmam já terem sido alvo de assédio por parte dos seus arrendatários. Este assédio apresenta-se principalmente na forma de ameaças presenciais, telefónicas e escritas.

Despejo

O senhorio tem de intentar uma ação judicial para recuperar a posse do imóvel, o que implica custos judiciais e tempo. Alguns pedidos de indemnização são motivados pelo incumprimento, por parte do inquilino, de uma das condições acordadas no contrato, como o subarrendamento do imóvel sem autorização, a proibição de ter animais de estimação ou a utilização do imóvel para um fim diferente do acordado.

Responsabilidade civil

O senhorio pode ser responsabilizado por danos ou prejuízos causados a terceiros pela habitação ou pelo inquilino, tais como incêndios, inundações, roubos ou incómodos.

Medidas preventivas

Como se pode ver, a maioria das queixas relativas à habitação está relacionada com o incumprimento de obrigações financeiras ou contratuais por parte do inquilino. Para evitar ou minimizar estas reclamações, os senhorios podem adotar algumas medidas preventivas, tais como

• Escolher bem o inquilino: efetuar um controlo da solvência, das referências e dos antecedentes antes de assinar o contrato.
• Redigir um contrato claro e completo: incluir todas as condições e obrigações das partes, bem como as garantias e os mecanismos de resolução de litígios.
• Fazer um inventário pormenorizado: documentar o estado e o equipamento do imóvel no início e no fim do arrendamento, com fotografias e assinaturas.
• Fazer um seguro de incumprimento da renda: cobrir o risco de o inquilino não pagar a renda ou causar danos no imóvel.
• Manter uma boa comunicação com o inquilino: resolver rapidamente e de forma amigável qualquer incidente ou dúvida e avisar com antecedência as visitas ou inspeções.

Reclamações mais comuns dos senhorios: A não esquecer

Se está a pensar arrendar uma propriedade em Portugal, é importante recordar as queixas mais comuns dos senhorios, para que possa tomar as medidas de precaução necessárias para usufruir do seu rendimento passivo como planeado. Eis os aspetos a ter em conta:

• Não pagamento da renda
• Danos no imóvel
• Assédio
• Despejo
• Responsabilidade civil